Lasand la o parte dezbaterile, opiniile divergente si exagerarile, imobiliarele pot reprezenta o investitie ca oricare alta.
Care este pretul real al apartamentelor este dificil de spus, la fel ca in cazul oricarui activ pretul de piata fiind cel care conteaza. Piata imobiliara din Romania e destul de putin transparenta si asta da nastere speculatiilor.
Utilizam cativa indicatori recunoscuti international pentru a vedea care ar fi pretul real al apartamentelor.
Sa luam un apartament semicentral din Bucuresti, vechimea 25 de ani.
Calculam valoarea actualizata neta (NPV) pornind de la ipotezele: chiria lunara in primii doi ani 300 euro, incepand cu al treilea crestere anuala 3%. Apartamentul se vinde dupa 10 ani cu 40000 euro. Investitorul obtine un randament anual de 7% (discount rate).
Luam in calcul si impozitele pentru chirii si vanzarea apartamentului si obtinem:
Pentru ca NPV = 0 (adica se obtine un randament al investitiei anual de 7%) pretul apartamentului ar trebui sa fie 46000 euro.
E usor sa faci un fisier in Excel si sa incerci mai multe scenarii (functia NPV).
De exemplu, daca apartamentul se va vinde dupa 10 ani cu 60000 euro, pretul sau ar fi azi 53272 euro. Pentru un pret de vanzare de 35000 euro se obtine un pret la zi de 41000 euro.
Deposit to income ratio – numarul de ani in care se castiga suma necesara avansului minim la un credit ipotecar, ca masura a accesibilitatii acestui tip de finantare. Odata cu introducerea programului Prima Casa, indicatorul este mai putin relevant pentru Romania. In Marea Britanie indicatorul are valori in jur de 1, echivalent in Bucuresti cu un avans accesibil de 10800 euro (veniturile unei familii cu un salariu cumulat net lunar de 900 euro).
Rata pret/chirie (Price-to-Rent Ratio)
In SUA, pe baza datelor istorice o rata de 15 sau mai mica este considerata semnal de cumparare. Daca aplicam valoara in exemplul nostru, obtinem un pret al apartamentului de 54000 euro.
Price-to-Income Ratio (pretul median/salariul median)
La veniturile salariale anuale nete de 10800 euro ale unei familii si o rata de 3,5 obtinem un pret median de 37800 euro.
Nu sunt dezvoltator imobiliar si nici investitor in domeniu. Am mai scris ca este de asteptat o scadere a preturilor si in acest an, datorita mai multor factori. Nu exista insa motive care sa conduca la ideea ca apartamentele vor mai ajunge la preturi de 10-15000 euro. Fiecare trebuie sa isi faca propriile calcule si sa cumpere atunci cand crede ca pretul de piata este unul corect.
