Nu am acordat prea mare atenție subiectului Legii dării în plată, dar cum am primit o întrebare de la un cititor despre o posibilă criză financiară și impactul ei asupra evoluției prețurilor în sectorul imobiliar, am avut un răspuns care a provenit dintr-un sentiment propriu, mai degrabă decât dintr-o analiză a cifrelor: nu posibila criză va marca piața imobiliară și chiar dacă aceasta va avea loc nu vom mai vedea scăderi de tipul celei din 2008 și anii următori, ci mai degrabă legea dării în plată este aceea care va influența evoluția prețurilor în România.
Va urma o nouă criză financiară? Ne hazardăm dacă afirmăm acum asta, factorii sunt nu numai economici, ci și geopolitici. Am citit că principalii producători de petrol au ajuns la un acord privind stabilizarea prețurilor prin plafonarea producției. Dacă Arabia Saudită, Rusia și Iran respectă un astfel de acord, deși interesele lor geopolitice sunt evident divergente, atunci înseamnă că există soluții pentru stabilizarea prețurilor, care pot conduce la o calmare a tensiunilor și volatilităților acumulate pe piețele bursiere în ansamblul lor.
La fel de bine, așa cum FED-ul a mărit rata dobânzii de politică monetară și a lansat semnale privind alte creșteri anul acesta, cel mai probabil își va tempera elanul după ce a văzut reacția piețelor. China rămâne în continuare o mare necunoscută. Statele dezvoltate continuă să înregistreze dezechilibre demografice care le vor afecta pe termen lung evoluția economică, dar care le va obliga în continuare să se lupte pentru găsirea de noi piețe de desfacere și pentru naturalizarea imigranților (asta poate a fost politica vizată de Merkel, dar care nu a ținut cont de faptul că o parte dintre cei care ajung în Europa vor deveni mai degrabă un bolovan legat de bugetul de asistență socială, decât un contributor pe piața forței de muncă).
Multe state arabe, divizate religios, cu populații sunite și șiite, sau continuatoare încă a tradiției triburilor și luptei pentru putere pe aceste criterii, au fost puse în situația de a se dezvolta democratic, deși pare mai degrabă că regimurile totalitare sunt singurele care pot ține unite atâtea interese divergente. Nu știu, nu sunt un specialist al regiunii, dar e dificil să armonizezi populațiile din unele state care au apărut în urma Imperiului Otoman, printr-o simplă trasare a unor linii pe hartă, dincolo de realitățile demografice.
Despre Siria citeam că rebelii kurzi sunt aproape de își forma un stat propriu la granița cu Turcia, lucru evident de neacceptat pentru această țară, cu o mare putere armată. O intervenție la sol a Turciei în Siria ar fi un bun pretext pentru Rusia să își plătească polițele de la avionul doborât. Nu știu care mai e relația dintre Arabia Saudită și Iran după executarea de către primii a eruditului cleric șiit, care a condus la un val de tensiuni diplomatice între mai multe state arabe. Nu uitați că nici situația din Ucraina nu e rezolvată, ci mai degrabă uitată prin prisma evenimentelor din Siria și a luptelor din lumea arabă.
Sunt multe evenimente care se succed, care ne arată că e imprevizibil să spunem în ce direcție merge lumea acum. De fapt nu îmi amintesc să fi văzut vreodată atâtea tensiuni diplomatice, militare, care nu și-au găsit încă nicio rezolvare, ca acum. Pe partea economică FED sau BCE și-au cam terminat muniția grea și pot doar să spere că economia va fi aceea care va aduce semnalele pozitive.
Am vorbit mult, pentru a arăta de fapt prea puțin – da, e posibilă o criză, dar nu îi putem aproxima amploarea. Dacă sperăm la liniștirea tensiunilor militare și ne gândim că un al treilea război mondial nu va avea loc, atunci ne putem aștepta și la găsirea unor soluții economice pentru calmarea piețelor financiare. Ca să te pronunți în momentul ăsta, ar trebui să fii mai mult decât un Nostradamus.
Pe lângă toate acestea Legea dării în plată pare un simplu joc, dar de fapt ea e aceea care va influența major piața imobiliară românească. În esență, în baza ei se va permite stingerea datoriei către bancă prin simpla predare a imobilului, chiar dacă valoarea acestuia este mai mică decât creditul restant.
E ceva neetic în asta? Cu siguranță nu pare a fi. Băncile trebuie să preia cumva și ele riscul, care nu poate rămâne în totalitate la client. Sunt convins totuși că puțini au știut în excitația bulei imobiliare că un credit ipotecar i-a legat de bancă mult mai mult decât prin simpla valoare a lui, trebuind să răspundă cu toate veniturile viitoare în caz de neplată. Da, a avut loc o informare necorespunzătoare a clienților, dar să fim cinstiți – e o caracteristică generală a serviciilor în România, nu doar în cel bancar clienții nu și-au știut drepturile și obligațiile. Un lucru e cert – odată ce ai semnat un contract ți-ai asumat niște condiții, nu poți să invoci necunoașterea lor.
Nu voi mai vorbi despre bula imobiliară – sunt vinovate și băncile (credite ușor acordate, acceptarea de rapoarte de evaluare fantasmagorice), dar și clienții. Ține de educație financiară de bază – trebuie să te expui prudent pe un credit, nu să te îndatorezi cât poți de mult din venituri. Era previzibil în 2008 că o garsonieră de 80000 euro e un lucru nesustenabil. Unii nu au simțit asta și s-au îndatorat, bucurându-se că prețurile afișate prin ziare semnalau creșteri în fiecare zi. Asta încerc și eu să fac cu blogul de finanțe personale – să aduc niște noțiuni care adunate vor reprezenta la un moment dat un fundament solid pentru o decizie de investiții sau de creditare.
E neeuropeană Legea dării în plată?
Am găsit pe internet niște citate dintr-o adresă a MAE care arată că nu.
În directivă nu este reglementată expres o obligație a statelor membre de a proteja consumatorul atunci când imobilul executat nu stinge creditul garantat cu imobilul suspus executării. O asemenea obligație poate fi însă asumată în temeiul marjei naționale de acțiune rămase statelor membre în contextul în care directiva introduce doar un standard minim de protecție a consumatorului și dacă intenția legiuitorului intern este aceea de a proteja mai strict consumatorul decât prevede actul legislativ european. Prevederile propunerii legislative nu contravin dispozițiilor dreptului UE analizate în materia protecției consumatorilor.
Deși directiva reglementează contractele de credit referitoare exclusiv sau predominant la bunuri imobile rezidențiale, acest lucru nu împiedică statele membre să extindă măsurile luate în conformitate cu prezenta directivă pentru a proteja consumatorii în legătură cu contractele de credit referitoare la alte tipuri de bunuri imobile sau să reglementeze în alt mod asemenea contracte de credit.
Mi se pare normală aplicarea retroactivă a legii? Evident că nu, nu poți să schimbi regulile în timpul jocului, fiind clar că vor fi destule cazuri de persoane fizice care renunță la creditele ipotecare din perioada bulei. Probabil mai mulți vor fi aceia care au luat credite pentru speculații imobiliare sau dezvoltatori și mai puțini cei care chiar locuiesc în imobilele cumpărate, dar asta e doar o presupunere, vom vedea.
Cam asta crede și Comisia Europeană.
Un risc major pentru perspectiva macroeconomică este potenţiala implementare a legii dării în plată în forma aprobată iniţial de Parlament. Aplicarea retroactivă a legii la creditele aflate în prezent în derulare ar putea avea un impact negativ asupra creşterii creditării, încrederii consumatorilor şi investitorilor, precum şi asupra cererii interne.
BNR cere ca Legea dării în plată să nu se aplice în cadrul Programului Prima Casă, să se aplice doar creditelor mai mici de 150000 euro acordate de acum înainte și doar dacă rata depășește 65% din venituri. Mi se par niște condiții care ating scopul legii – protejarea clienților de retail, până la urma cam asta îi interesează pe oamenii obișnuiți.
Așadar forma în care va fi aprobată Legea dării în plată va fi aceea care va determina evoluția prețurilor imobiliarelor. Dacă Prima Casă va fi exceptată nu vom vedea fluctuații majore pe piață, dacă va intra și ea, vom vedea creșteri de avans și scăderi de prețuri. Oricum ar fi nu cred că vom mai vedea scăderile din perioada crizei, nici măcar la jumătate din amplitudinea pe care au avut-o. Se pot face calcule de prețuri, în funcție de veniturile obținute din urma imobilului sau al veniturilor medii ale populației, găsiți unele mai vechi pe blog dacă vă interesează.
Voi ce credeți despre Legea dării în plată și despre evoluția pieței imobiliare?
